 | Банковские заметки
|
об авторе
| О проекте // Статьи // Рубрикатор // Заметки // Новости | Поиск // Ярлыки // Карта сайта // Партнеры // RSS |
Ипотечное кредитование - теория и практическая реализация 16.03.06
Давайте посчитаем с калькулятором в руках - выгодно ли брать ипотечный кредит?Ипотека – панацея или миф? Давно канули в лета те времена, когда нашу жилищную проблему решало государство, в основном, за счет бюджетных средств и фондов предприятий. Времена изменились – был утрачен уникальный опыт стоительства жилья, уничтожена мощная строительная индустрия, государство самоустранилось. Забыто уникальное ипотечное кредитование Сбербанка СССР на строительство домов частного сектора. Прошли годы. Сегодня примерно каждая 4-5 семья нуждается в улучшении жилищных условий или не имеет таковых вообще. Медленными темпами жилищное строительство начинает возрождаться, но уже на рыночных принципах. Правда, зарплата у основной части населения низкая и до рыночной не дотягивает. При заработной плате среднестатистической семьи в 15-20 т.р., приобретение своего жилья отодвигается на десятилетие или вообще недоступно. Выход один – попробовать получить ипотечный кредит.
Ипотека - это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий основанием этой ссуды, не передается кредитору (коммерческие банки, банки ипотечного кредита, федеральное или региональное правительство), а остается в руках должника. На заложенное по такой ссуде имущество налагается запрещение на продажу до полного погашения ссуды и всех процентов.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит под недвижимость:
- землю,
- производственные помещения с землей.
- частные дома с землей.
- приватизированные квартиры,
- строящиеся квартиры.
Ипотека сегодня развивается в двух направлениях. Это кредит под недвижимость для покупки жилья на вторичном рынке, и кредиты на строительство жилья, в основном, через инвестиционные фонды. В первом случае - вы приходите в банк и оформляете ипотечный кредит под залог покупаемого жилья (дома или квартиры) или уже имеющегося. Во втором случае – ипотечный кредит на строительство квартиры оформляется через инвестиционный фонд и банк.
Чтобы оформить ипотечный кредит на покупку квартиры или кредит на дом банку представляются следующие документы на закладываемую недвижимость:
- свидетельство о праве собственности,
- правоустанавливающий документ, это документ, на основании которого возникло право собственности. Договор купли-продажи, мены, дарения, документ о приватизации. Протокол продажи строения с публичных торгов. Для вновь введенных строений, акт об отводе земельного участка и акт ввода в эксплуатацию,
- технический паспорт и поэтажный план здания.
- документ, подтверждающий право использования земельного участка: свидетельство о праве собственности (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды),
- план земельного участка с кадастровым номером,
- при аренде земельного участка необходимо решение местного земельного управления на залог права аренды,
- постановление местной администрации, на основании которых выдано свидетельство о праве собственности или заключен договор аренды,
- справка об уплате налога на имущество, документ об отсутствии задолженности по уплате земельного налога (аренды),
- справка Центра технической инвентаризации о стоимости объекта недвижимости или оценка независимого оценщика.
- для физического лица-залогодателя: если предмет залога является совместной собственностью – нотариально заверенное согласие супруга и взрослых детей на залог (ст.35 Семейного кодекса).
Это примерный список требуемых документов по залогу на кредит под недвижимость. Банки, выдающие ипотечный кредит имеют утвержденные “Методические указания по работе с залогами” и при оформлении кредита могут запросить какие-либо дополнительные документы или уменьшить их число. И еще не факт, что банк удовлетворит предоставленный вами залог или его юридическое оформление. Так, например, в залог могут не взять частный дом, если не приватизирована земля, и отсутствует договор бессрочной аренды или жилье ветхое. Ипотека не реальна и под жилье, находящееся в районе планового сноса.
Много еще проблем стоит на пути к покупке жилья через ипотечный кредит. Так:
- не все коммерческие банки принимают в залог недвижимость,
- не все выдают целевые ипотечные кредиты на покупку жилья на длительный срок,
- не все принимают в залог единственное ваше жилье, в котором вы прописаны,
- залоговая стоимость недвижимости, установленная банком, может оказаться недостаточной для получения требуемой суммы по ипотеке. Банк производит оценку рыночной стоимости недвижимости своими силами или привлекая независимого эксперта оценщика.
- недостаток ваших доходов, чтобы оформить ипотечный кредит в нужной сумме.
- предварительно рассмотрев заявку и дав согласие на кредитование, банк может не выдать ипотечный кредит, по любой из выше перечисленных причин. Не получив кредита, вы понесете затраты по рассмотрению заявки. А если успели передать аванс продавцу без договора, или без оговорки в договоре такого развития событий то и аванс.
Все сопутствующие услуги, связанные с получением кредита (рассмотрение кредитной заявки, обследование залога, получение различных справок в государственных органах, открытие ссудного счета, т.д.), а также высокие проценты обойдутся вам за весь период кредитования в астрономическую сумму.
Рассмотрим условный пример: Решаем взять ипотечный кредит для покупки квартиры в Сбербанке России в сумме 700000 руб. Сбербанк предлагает кредиты на приобретение недвижимости под 18% годовых сроком на 15 лет. Вот что получилось по расчету:
| Годы | Годовая сумма кредита к погашению | Сумма процентов к уплате за год | Остаток задолженности по ссуде на конец
года |
|---|---|---|---|
| 1 | 46666,68 | 122150,00 | 653333,32 |
| 2 | 46666,68 | 113750,00 | 606666,64 |
| 3 | 46666,68 | 105350,00 | 559999,96 |
| 4 | 46666,68 | 96950,00 | 513333,28 |
| 5 | 46666,68 | 88550,00 | 466666,60 |
| 6 | 46666,68 | 80150,00 | 419999,92 |
| 7 | 46666,68 | 71750,00 | 373333,24 |
| 8 | 46666,68 | 63,350,00 | 326666,56 |
| 9 | 46666,68 | 54949,97 | 279999,88 |
| 10 | 46666,68 | 46549,96 |
233333,20 |
| 11 | 46666,68 | 38149,96 | 186666,52 |
| 12 | 46666,68 | 29749,96 | 139999,84 |
| 13 | 46666,68 | 21349,96 | 93333,16 |
| 14 | 46666,68 | 12949,96 | 46666,48 |
| 15 | 46666,48 | 4549,96 | 0,00 |
| Итого | 700000 | 950249,73 |
Сумма процентов, которая будет потрачена на ипотечный кредит за 15 лет, составит 950249,73 руб. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения кредита составит 3888,89 руб. (46666,48/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из года в год снижаться. Итак, месячная усредненная сумма платежа в Банк ипотечного кредита, в первый год возврата кредита составит 14068,06 руб. (3888,89+122150/12), годовая сумма 168816,68 руб. (46666,68+122150,00). А еще мною не рассчитаны сопутствующие оформлению кредита услуги банков. Только банки ипотечного кредита за сопутствующие услуги возьмут с вас в среднем 1-3% годовых. А еще услуги независимого оценщика и страховка залога. В итоге, ипотечный кредит обойдется вам в 20-25% годовых.
Вы готовы к таким затратам? Думаю, что не все. Итак, ипотека, оформленная в просто выбранном вами банке пока скорее миф. Такая ипотека приемлема, если вы имеете одно или двухкомнатную квартиру, а хотите двух или трехкомнатную. Ипотечный кредит на покупку “одной комнаты” доходы семьи еще выдержат.
Тем не менее, не все так плохо. Государство наконец-то разработало и начинает внедрять программы строительства “доступного” жилья, для чего производятся инвестиции из бюджетов федерального и регионального уровней. Коммерческие банки, с которыми заключены соглашения по участию в программах, получают компенсации части процентов за счет бюджетов, в залог принимается будущее жилье. Все средства концентрируются в инвестиционных фондах и строительных организациях. На сегодня этот вариант ипотечного кредитования распространён в недостаточном объёме. Только администрации отдельных регионов, таких как Омская, проявляют активность в решении проблемы и выступают гарантами завершения строительства и сохранности средств, вложенных населением в ипотеку. А вот государственной программы по поддержанию индивидуального строительства домов населением пока нет. А зря, многие бы строили.
Однако семьям с ежемесячным доходом ниже 10-15 т.р. (особенно молодым) квартира стоимостью более одного миллиона рублей (при ожидаемом росте коммунальных платежей и налогов) продолжает оставаться недоступной даже по ипотеке с участием государства. Возьмем тот же пример. Ипотечный кредит в сумме 700000 руб., на 15 лет. Предположим, что ставка кредитования понижена, за счет льготирования государства, до 8% годовых. За 15 лет вы должны будете погасить кредит 700000 руб. и проценты 422000 руб. В первый год суммарно вам потребуется выплатить банку 146600 руб., то есть грубо 12,2 тыс. руб. в месяц. А еще оплата стоимости сопутствующих услуг и страховки.
Прежде чем вы примете решение о выборе банка для получения ипотечного кредита, рекомендую вам ознакомиться с данной услугой в нескольких банках. Процентные ставки и условия могут оказаться более приемлемыми.
Комментарии 3 Комментировать!
Рубрики статьи
Ярлыки статьи
Последние новости
- Успешно завершено присоединение Эталонбанка к Восточному экспресс банку 11:51 06.25
- Росбанк открыл вклад - «Летний» сезон 11:45 06.25
- Москоммерцбанк предлагает своим клиентам - предприятиям малого и среднего бизнеса 2 месяца аренды сейфа в подарок 11:42 06.25
- Москоммерцбанк отменил комиссии за выдачу авто и потребительского кредитов 11:38 06.25
- ВТБ24 повысил максимальную ставку по депозитам до 14,55% 11:33 06.25
- Восточный экспресс банк повышает доходность вклада «Рантье Столичный» 11:25 06.25
- Банк Москвы объявил итоги деятельности за 2008 год по МСФО 11:21 06.25
- Банк «Левобережный» опубликовал финансовую отчетность за 2008 год по МСФО 11:17 06.25
Поиск по сайту
Разное
Банкирша.com .2008