- Возможно ли одному из нас получить одобрение в каком-либо банке как титульному заёмщику, скажем, с привлечением созаемщиков (родители)?
- В одном из банков предложили оформить ипотеку на родителей, без нашего участия. Но в таком случае, собственником недвижимости становятся они. Можно ли как-то в дальнейшем квартиру переоформить в нашу совместную собственность и при этом не платить налог с продажи)?
Ответ:
Можно ли оформить ипотеку, если зарплата выдаётся неофициально?
Многие потенциальные заёмщики сегодня не могут оформить ипотеку из-за неофициального оформления на работе или получения большей части зарплаты «в конвертах». У вас подобная же ситуация, поэтому сразу выскажу своё мнение, что без наличия официальных доходов (зарплаты) оформление ипотеки практически невозможно. Ипотечные кредиты, которые выдаются на длительные сроки, без подтверждённого дохода и стабильной работы заёмщика банками обычно даже не рассматриваются, так как уже на начальном этапе рассмотрения заявки просматриваются риски перехода заёмщика в неплатёжеспособные, что для формирования кредитного портфеля банка неприемлемо. Вам надо искать банк, который сможет предложить приемлемый вариант оформления ипотеки, но в пределах действующих правил.
По условиям ипотеки, титульным заёмщиком может выступать только физическое лицо, которое имеет достаточные доходы для обслуживания кредита, следовательно, банк вас или вашего мужа (скорее всего!) в виде такого заёмщика рассматривать не сможет.
Находясь в декретном отпуске, подтвердить справкой наличие доходов за последние 3 - 6 месяцев перед подачей заявки на кредит вы не сможете, т.к. доходов уже не имеете. Поэтому, Вы можете выступать только титульным созаёмщиком вне зависимости от наличия или отсутствия доходов, при условии, что титульным заёмщиком будет ваш муж - таковы правила практически во всех банках.
Теперь о вашем муже. Всё зависит от того, как он на «основной работе» оформлен. Он что, официально зарплату совсем не получает, а только в конвертах? Или получает, но мизерную? И сделана ли в его трудовой книжке запись о приёме на работу? Если ничего официального нет, тогда можно констатировать, что на «основной работе» он официально не числится, и тогда может представить справки со второй работы, как с основной, хотя доход по ней может быть недостаточен для оформления ипотеки, но зато тогда можно предлагать банку родителей уже в роли созаёмщиков, если на такой вариант, конечно, банк пойдёт. Допустимый минимум доходов титульного (основного) заёмщика, при котором рассматривается заявка - условиями банков обычно не оговариваются, но от его размера зависит общая сумма доступного кредита. Но у большинства банков есть показатель - минимальный размер кредита. И если при составлении расчёта доступный кредит при подтверждённом доходе окажется ниже минимального лимита по ипотеке – вашему мужу в кредите скорее всего откажут. Вот как это будет выглядеть по расчёту на калькуляторе Сбербанка в разделе «Приобретение готового жилья»:
| Расчёт по среднемесячному доходу | Расчёт по сумме кредита | |||
|---|---|---|---|---|
| Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 1 | Вариант 2 | |
| Мин. сумма кредита по программе «Приобретение готового жилья» Сбербанка | 300 000 рублей | 300 000 рублей | 300 000 рублей | 300 000 рублей |
| Срок кредитования | 20 лет | 20 лет | 20 лет | 20 лет |
| Основной доход мужа (условный) | 5 000 рублей | 10 000 рублей | 5 000 рублей | 10 000 рублей |
| Стоимость недвижимости | - | - | 2 400 000 | 2 400 000 |
| Первоначальный взнос | От 20 до 30 % | От 20 до 30 % | 480 000 (20%) | 480 000 (20%) |
| Сумма кредита по расчёту | 150 000 | 400 000 | При указанных параметрах максимальная сумма кредита составляет 150 000 руб. вместо запрашиваемой суммы кредита 1 920 004,16 руб. | При указанных параметрах максимальная сумма кредита составляет 400 000 руб. вместо запрашиваемой суммы кредита 1 920 004,16 руб. |
| Вывод | Рассматривать заявку вашего мужа вряд ли будут | Банк может рассмотреть вариант привлечения созаёмщиков | Рассматривать заявку вашего мужа вряд ли будут | Банк может рассмотреть вариант привлечения созаёмщиков |
Расчёты показывают, что доход вашего мужа на второй работе должен быть достаточным для оформления хотя-бы минимального размера кредита, тогда можно претендовать на роль титульного заёмщика с привлечением созаёмщиков.
Оформление ипотеки на родителей, без вашего участия вариант нежелательный, так как в этом случае передача квартиры вам будет возможна только после полного погашения кредита. И в конце срока погашения ипотеки будет доступен вариант передачи квартиры по дарственной или продаже по низкой цене. При досрочном переоформлении (передачи) квартиры вам (даже и в совместную собственность) потребуется переоформление кредитного договора и договора залога на вашего мужа, и только при условии появления у него достаточных доходов, чтобы стать заёмщиком, однако банки очень редко идут на переоформление уже действующих договоров. Это связано с контролем над залогом, который при переоформлении должен быть снят, что для банка неприемлемо.
Можно попробовать предложить банку оформить кредит на двух титульных заёмщиков (муж и один из родителей) с оформлением совместной собственности и единого договора залога. Такой вариант оформлять значительно сложнее, поэтому не всякий банк на это пойдёт, но попробовать стоит.
Если же деньги по кредиту фактически погашать будете Вы и хотели бы оформить жильё на себя, тогда можно просто принять предложение банка по оформлению кредита только на родителей, а после выхода из декрета (где-то года через 3) вы сможете оформить ипотеку на себя и приобрести эту квартиру у родителей, погасив их кредит. В этом случае банк сам проконтролирует погашение остаточной стоимости по кредиту родителей и переоформит залог на вас. Такой вариант для банка вполне приемлем.
Есть и ещё один возможный вариант: родители могут оформить в Сбербанке нецелевой кредит под залог своей недвижимости сроком на лет 20. Тогда, приобретаемое для вас жильё оформляется сразу на вас или в совместную с ними собственность. После оформления приобретённого жилья залог в банке можно и заменить уже на вашу собственность. А чтобы родители не волновались за погашение долга, Вы можете официально заключить с ними соглашение о компенсации всех или части их затрат по оформленному кредиту. У этого варианта правда есть существенный недостаток – проценты выше чем при оформлении ипотеки.