О проекте
// //
//

Ипотечное кредитование - теория и практическая реализация

25.09.14

Ипотека – панацея или миф? Давно канули в лета те времена, когда нашу жилищную проблему решало государство, в основном, за счет бюджетных средств и фондов предприятий. Времена изменились – был утрачен уникальный опыт стоительства жилья, уничтожена мощная строительная индустрия, государство самоустранилось. Забыто уникальное ипотечное кредитование Сбербанка СССР на строительство домов частного сектора. Прошли годы. Сегодня примерно каждая 4-5 семья нуждается в улучшении жилищных условий или не имеет таковых вообще. Медленными темпами жилищное строительство начинает возрождаться, но уже на рыночных принципах. Правда, зарплата у основной части населения низкая и до рыночной не дотягивает. При заработной плате среднестатистической семьи в 15-20 т.р., приобретение своего жилья отодвигается на десятилетие или вообще недоступно. Выход один – попробовать получить ипотечный кредит.

Ипотека - это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий основанием этой ссуды, не передается кредитору (коммерческие банки, банки ипотечного кредита, федеральное или региональное правительство), а остается в руках должника. На заложенное по такой ссуде имущество налагается запрещение на продажу до полного погашения ссуды и всех процентов.



Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит под недвижимость:

  • землю,

  • производственные помещения с землей.

  • частные дома с землей.

  • приватизированные квартиры,

  • строящиеся квартиры.

Ипотека сегодня развивается в двух направлениях. Это кредит под недвижимость для покупки жилья на вторичном рынке, и кредиты на строительство жилья, в основном, через инвестиционные фонды. В первом случае - вы приходите в банк и оформляете ипотечный кредит под залог покупаемого жилья (дома или квартиры) или уже имеющегося. Во втором случае – ипотечный кредит на строительство квартиры оформляется через инвестиционный фонд и банк.

Чтобы оформить ипотечный кредит на покупку квартиры или кредит на дом банку представляются следующие документы на закладываемую недвижимость:

  • свидетельство о праве собственности,

  • правоустанавливающий документ, это документ, на основании которого возникло право собственности. Договор купли-продажи, мены, дарения, документ о приватизации. Протокол продажи строения с публичных торгов. Для вновь введенных строений, акт об отводе земельного участка и акт ввода в эксплуатацию,

  • технический паспорт и поэтажный план здания.

  • документ, подтверждающий право использования земельного участка: свидетельство о праве собственности (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды),

  • план земельного участка с кадастровым номером,

  • при аренде земельного участка необходимо решение местного земельного управления на залог права аренды,

  • постановление местной администрации, на основании которых выдано свидетельство о праве собственности или заключен договор аренды,

  • справка об уплате налога на имущество, документ об отсутствии задолженности по уплате земельного налога (аренды),

  • справка Центра технической инвентаризации о стоимости объекта недвижимости или оценка независимого оценщика.

  • для физического лица-залогодателя: если предмет залога является совместной собственностью – нотариально заверенное согласие супруга и взрослых детей на залог (ст.35 Семейного кодекса).


Это примерный список требуемых документов по залогу на кредит под недвижимость. Банки, выдающие ипотечный кредит имеют утвержденные “Методические указания по работе с залогами” и при оформлении кредита могут запросить какие-либо дополнительные документы или уменьшить их число. И еще не факт, что банк удовлетворит предоставленный вами залог или его юридическое оформление. Так, например, в залог могут не взять частный дом, если не приватизирована земля, и отсутствует договор бессрочной аренды или жилье ветхое. Ипотека не реальна и под жилье, находящееся в районе планового сноса.

Много еще проблем стоит на пути к покупке жилья через ипотечный кредит. Так:

  • не все коммерческие банки принимают в залог недвижимость,

  • не все выдают целевые ипотечные кредиты на покупку жилья на длительный срок,

  • не все принимают в залог единственное ваше жилье, в котором вы прописаны,

  • залоговая стоимость недвижимости, установленная банком, может оказаться недостаточной для получения требуемой суммы по ипотеке. Банк производит оценку рыночной стоимости недвижимости своими силами или привлекая независимого эксперта оценщика.

  • недостаток ваших доходов, чтобы оформить ипотечный кредит в нужной сумме.

  • предварительно рассмотрев заявку и дав согласие на кредитование, банк может не выдать ипотечный кредит, по любой из выше перечисленных причин. Не получив кредита, вы понесете затраты по рассмотрению заявки. А если успели передать аванс продавцу без договора, или без оговорки в договоре такого развития событий то и аванс.


Все сопутствующие услуги, связанные с получением кредита (рассмотрение кредитной заявки, обследование залога, получение различных справок в государственных органах, открытие ссудного счета, т.д.), а также высокие проценты обойдутся вам за весь период кредитования в астрономическую сумму.

Рассмотрим условный пример: Решаем взять ипотечный кредит для покупки квартиры в Сбербанке России в сумме 700000 руб. Сбербанк предлагает кредиты на приобретение недвижимости под 18% годовых сроком на 15 лет. Вот что получилось по расчету:

ГодыГодовая сумма кредита к погашениюСумма процентов к уплате за годОстаток задолженности по ссуде на конец года
146666,68122150,00653333,32
246666,68113750,00606666,64
346666,68105350,00559999,96
446666,6896950,00513333,28
546666,6888550,00466666,60
646666,6880150,00419999,92
746666,6871750,00373333,24
846666,6863,350,00326666,56
946666,6854949,97279999,88
1046666,6846549,96233333,20
1146666,6838149,96186666,52
1246666,6829749,96139999,84
1346666,6821349,9693333,16
1446666,6812949,9646666,48
1546666,484549,960,00
Итого700000950249,73


Сумма процентов, которая будет потрачена на ипотечный кредит за 15 лет, составит 950249,73 руб. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения кредита составит 3888,89 руб. (46666,48/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из года в год снижаться. Итак, месячная усредненная сумма платежа в Банк ипотечного кредита, в первый год возврата кредита составит 14068,06 руб. (3888,89+122150/12), годовая сумма 168816,68 руб. (46666,68+122150,00). А еще мною не рассчитаны сопутствующие оформлению кредита услуги банков. Только банки ипотечного кредита за сопутствующие услуги возьмут с вас в среднем 1-3% годовых. А еще услуги независимого оценщика и страховка залога. В итоге, ипотечный кредит обойдется вам в 20-25% годовых.



Вы готовы к таким затратам? Думаю, что не все. Итак, ипотека, оформленная в просто выбранном вами банке пока скорее миф. Такая ипотека приемлема, если вы имеете одно или двухкомнатную квартиру, а хотите двух или трехкомнатную. Ипотечный кредит на покупку “одной комнаты” доходы семьи еще выдержат.

Тем не менее, не все так плохо. Государство наконец-то разработало и начинает внедрять программы строительства “доступного” жилья, для чего производятся инвестиции из бюджетов федерального и регионального уровней. Коммерческие банки, с которыми заключены соглашения по участию в программах, получают компенсации части процентов за счет бюджетов, в залог принимается будущее жилье. Все средства концентрируются в инвестиционных фондах и строительных организациях. На сегодня этот вариант ипотечного кредитования распространён в недостаточном объёме. Только администрации отдельных регионов, таких как Омская, проявляют активность в решении проблемы и выступают гарантами завершения строительства и сохранности средств, вложенных населением в ипотеку. А вот государственной программы по поддержанию индивидуального строительства домов населением пока нет. А зря, многие бы строили.

Однако семьям с ежемесячным доходом ниже 10-15 т.р. (особенно молодым) квартира стоимостью более одного миллиона рублей (при ожидаемом росте коммунальных платежей и налогов) продолжает оставаться недоступной даже по ипотеке с участием государства. Возьмем тот же пример. Ипотечный кредит в сумме 700000 руб., на 15 лет. Предположим, что ставка кредитования понижена, за счет льготирования государства, до 8% годовых. За 15 лет вы должны будете погасить кредит 700000 руб. и проценты 422000 руб. В первый год суммарно вам потребуется выплатить банку 146600 руб., то есть грубо 12,2 тыс. руб. в месяц. А еще оплата стоимости сопутствующих услуг и страховки.

Прежде чем вы примете решение о выборе банка для получения ипотечного кредита, рекомендую вам ознакомиться с данной услугой в нескольких банках. Процентные ставки и условия могут оказаться более приемлемыми.


Комментарии 5   Коментирование отключено


Автор проекта: Галина Парфирьевна
экономист

Работала в крупнейших банках Казахстана и России. Пишет аналитические и обзорные статьи про депозиты, кредиты, ипотеке и другие банковские услуги для населения и предпринимателей. Официальный сайт Банкирши.





Последние новости на сегодня
03.12.16


06.12.16


Интересное на сайте



 
Все используемые в текстах товарные знаки и логотипы компаний являются собственностью их законных владельцев. Копирование и перепечатка статей без согласия автора запрещена.
Авторские права защищены законом. Copyright © Официальный сайт Банкирша.com .2016
 bankirsha.com