Сразу хочу оговориться, что в данном материале речь будет идти только о залогах, принадлежащих физическим лицам. Итак, залоги под кредиты бывают следующих видов:
- Залог недвижимости (залог квартиры, залог дома, залог торговых помещений, и т.д.)
- Залог оборудования (залог торгового оборудования, залог промышленного оборудования),
- Залог личного имущества (видеоаппаратура, мебель, бытовая техника, автомобили, компьютерная и оргтехника, сельхозтехника и.т.д.),
- Залог ценных бумаг (облигации госзаймов, муниципальные облигации, векселя банков, акции госпредприятий и т.д.)
- Залог изделий из желтого металла (С данными залогами работают только банки, имеющие лицензию на работу с золотом).
Основные требования банка к предоставляемому залогу имущества:
- оно должно быть свободно от залоговых и других обременений,
- в надлежащем техническом состоянии,
- должно быть ликвидным,
- принадлежать залогодателю на праве собственности.
- залог квартиры (приватизированной или строящейся по ипотеке);
- залог жилых домов индивидуальной постройки с приватизированной землей,
- залог земли (приватизированной физическим лицом) – принимается значительно реже;
- залог производственных и торговых помещений с землей, приобретенных на имя физического лица. Земля должна быть приватизирована или передана в длительную аренду по договору.
В залог недвижимости не принимаются ветхие строения и очень часто строения, в которых длительное время не проводился ремонт. Строения, расположенные в удаленных от населенных пунктов местах и не представляющие коммерческой ценности.
Приведу несколько случаев, когда залог недвижимости оказался не ликвиден:
- Банку, в котором я работала, поступила заявка на кредит под залог квартиры. Казалось бы, что может быть лучше кредита под залог квартиры, да еще почти в центре города. Однако, после выезда на осмотр объекта, клиенту в кредите под залог квартиры было отказано. В чем же была причина? В квартире, до перехода ее текущему владельцу, был “притон”, мое ощущение было такое, что я попала в трущобы в центре города. Обои ободраны и весят лохмотьями. Полы прогнили и сто лет не красились. Вся сантехника раскурочена, гнилые и некрашеные оконные рамы и частично с выбитыми стеклами. Залог квартиры оказался неликвиден. Клиенту, которому кредит был нужен как раз для ремонта этой квартиры, было предложено поменять залог квартиры на другой, более ликвидный.
- Частный предприниматель выкупил, как физическое лицо, цех одного обанкротившегося ЖБИ. Ему срочно потребовался кредит, и он предложил в его обеспечение залог недвижимости, то есть цех. Осмотр показал, что от здания остались лишь стены да потолочные перекрытия, а все остальное разграблено полностью. Здание в таком виде и было куплено с торгов. Для банка такой залог недвижимости цены не имел, так как трудно реализуем. В кредите под залог недвижимости клиенту было отказано.
- Для получения кредита на неотложные нужды в залог недвижимости была предложена 1/2 часть частного жилого дома. Осмотр показал, что дом покосился и осел (окна уже на уровне земли). Кроме того, оказалось что, и приватизация земли оформлена неверно - одна на двоих, и нет согласия хозяина второй части дома на залог земли. В кредите под залог недвижимости отказано до переоформления земли.
Чтобы оформить договор на залог недвижимости в банк необходимо представить документы:
- свидетельство о праве собственности,
- правоустанавливающий документ, т.е. документ, на основании которого возникло право собственности. Договор купли-продажи, мены, дарения. Документ о приватизации. Протокол продажи строения с публичных торгов. Для вновь введенных строений - акт об отводе земельного участка и акт ввода в эксплуатацию.
- технический паспорт и поэтажный план здания (сроком оформления не более одного года).
- план земельного участка с кадастровым номером,
- при аренде земельного участка необходимо решение местного земельного управления на залог права аренды,
- постановление местной администрации, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности или заключен договор аренды (для промышленных объектов).
- документ, подтверждающий право использования земельного участка: свидетельство о праве собственности, если земля выкуплена, (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды),
- справка об уплате налога на имущество, документ об отсутствии задолженности по уплате земельного налога (аренды),
- справка Центра технической инвентаризации о стоимости объекта недвижимости или оценка независимого оценщика.
- для физического лица-залогодателя: если предмет залога является совместной собственностью – нотариально заверенное согласие супруга и возможно взрослых детей на залог недвижимости (ст.35 Семейного кодекса).
Особенности залога недвижимости – оформленный договор на залог недвижимости регистрируется в Министерстве Юстиции РФ, то есть на недвижимость накладывается запрет на проведение любых сделок, в том числе и продажу, на весь период кредитования. Кроме того, многие банки требуют проведение оценки рыночной стоимости, передаваемой в залог недвижимости, независимыми оценщиками. Залог квартиры и залог дома возможен, как правило, если у ссудополучателя это не единственное жилье. И еще, залог недвижимости предусматривает страховку объекта.
Прежде чем вы примете окончательное решение о получении кредита под залог недвижимости, рекомендую вам рассмотреть другие варианты обеспечения и ознакомиться с требованиями к залогам в нескольких банках. Условия по залогу могут оказаться более удачными.