О проекте
// //
//

Виды обеспечения по кредитам физических лиц. Залог недвижимости

18.06.12

Что можно предложить банку в обеспечение кредита? Залог квартиры, залог нежилого помещения, залог бытовой техники или что-то другое? Большинство кредитов физическим лицам выдаются под смешанное обеспечение. Основными видами обеспечения, как правило, являются поручительства и различные залоги на кредиты. Процентное соотношение видов обеспечения определяется каждым банком самостоятельно. Вид залога по каждому кредиту и по каждому заемщику выбирается банком при работе с клиентом индивидуально из предлагаемого имущества, и во многом зависит от степени ликвидности последнего.



Сразу хочу оговориться, что в данном материале речь будет идти только о залогах, принадлежащих физическим лицам. Итак, залоги под кредиты бывают следующих видов:
  1. Залог недвижимости (залог квартиры, залог дома, залог торговых помещений, и т.д.)

  2. Залог оборудования (залог торгового оборудования, залог промышленного оборудования),

  3. Залог личного имущества (видеоаппаратура, мебель, бытовая техника, автомобили, компьютерная и оргтехника, сельхозтехника и.т.д.),

  4. Залог ценных бумаг (облигации госзаймов, муниципальные облигации, векселя банков, акции госпредприятий и т.д.)

  5. Залог изделий из желтого металла (С данными залогами работают только банки, имеющие лицензию на работу с золотом).

Основные требования банка к предоставляемому залогу имущества:

  • оно должно быть свободно от залоговых и других обременений,

  • в надлежащем техническом состоянии,

  • должно быть ликвидным,

  • принадлежать залогодателю на праве собственности.
Залог недвижимости. В понятие “Залог недвижимости”, как правило, объединяется:
  • залог квартиры (приватизированной или строящейся по ипотеке);

  • залог жилых домов индивидуальной постройки с приватизированной землей,

  • залог земли (приватизированной физическим лицом) – принимается значительно реже;

  • залог производственных и торговых помещений с землей, приобретенных на имя физического лица. Земля должна быть приватизирована или передана в длительную аренду по договору.

В залог недвижимости не принимаются ветхие строения и очень часто строения, в которых длительное время не проводился ремонт. Строения, расположенные в удаленных от населенных пунктов местах и не представляющие коммерческой ценности.

Приведу несколько случаев, когда залог недвижимости оказался не ликвиден:

  1. Банку, в котором я работала, поступила заявка на кредит под залог квартиры. Казалось бы, что может быть лучше кредита под залог квартиры, да еще почти в центре города. Однако, после выезда на осмотр объекта, клиенту в кредите под залог квартиры было отказано. В чем же была причина? В квартире, до перехода ее текущему владельцу, был “притон”, мое ощущение было такое, что я попала в трущобы в центре города. Обои ободраны и весят лохмотьями. Полы прогнили и сто лет не красились. Вся сантехника раскурочена, гнилые и некрашеные оконные рамы и частично с выбитыми стеклами. Залог квартиры оказался неликвиден. Клиенту, которому кредит был нужен как раз для ремонта этой квартиры, было предложено поменять залог квартиры на другой, более ликвидный.

  2. Частный предприниматель выкупил, как физическое лицо, цех одного обанкротившегося ЖБИ. Ему срочно потребовался кредит, и он предложил в его обеспечение залог недвижимости, то есть цех. Осмотр показал, что от здания остались лишь стены да потолочные перекрытия, а все остальное разграблено полностью. Здание в таком виде и было куплено с торгов. Для банка такой залог недвижимости цены не имел, так как трудно реализуем. В кредите под залог недвижимости клиенту было отказано.

  3. Для получения кредита на неотложные нужды в залог недвижимости была предложена 1/2 часть частного жилого дома. Осмотр показал, что дом покосился и осел (окна уже на уровне земли). Кроме того, оказалось что, и приватизация земли оформлена неверно - одна на двоих, и нет согласия хозяина второй части дома на залог земли. В кредите под залог недвижимости отказано до переоформления земли.




Чтобы оформить договор на залог недвижимости в банк необходимо представить документы:

  • свидетельство о праве собственности,

  • правоустанавливающий документ, т.е. документ, на основании которого возникло право собственности. Договор купли-продажи, мены, дарения. Документ о приватизации. Протокол продажи строения с публичных торгов. Для вновь введенных строений - акт об отводе земельного участка и акт ввода в эксплуатацию.

  • технический паспорт и поэтажный план здания (сроком оформления не более одного года).

  • план земельного участка с кадастровым номером,

  • при аренде земельного участка необходимо решение местного земельного управления на залог права аренды,

  • постановление местной администрации, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности или заключен договор аренды (для промышленных объектов).

  • документ, подтверждающий право использования земельного участка: свидетельство о праве собственности, если земля выкуплена, (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды),

  • справка об уплате налога на имущество, документ об отсутствии задолженности по уплате земельного налога (аренды),

  • справка Центра технической инвентаризации о стоимости объекта недвижимости или оценка независимого оценщика.

  • для физического лица-залогодателя: если предмет залога является совместной собственностью – нотариально заверенное согласие супруга и возможно взрослых детей на залог недвижимости (ст.35 Семейного кодекса).

Особенности залога недвижимости – оформленный договор на залог недвижимости регистрируется в Министерстве Юстиции РФ, то есть на недвижимость накладывается запрет на проведение любых сделок, в том числе и продажу, на весь период кредитования. Кроме того, многие банки требуют проведение оценки рыночной стоимости, передаваемой в залог недвижимости, независимыми оценщиками. Залог квартиры и залог дома возможен, как правило, если у ссудополучателя это не единственное жилье. И еще, залог недвижимости предусматривает страховку объекта.

Прежде чем вы примете окончательное решение о получении кредита под залог недвижимости, рекомендую вам рассмотреть другие варианты обеспечения и ознакомиться с требованиями к залогам в нескольких банках. Условия по залогу могут оказаться более удачными.


Комментариев пока нет. Коментирование отключено


Автор проекта: Галина Парфирьевна
экономист

Работала в крупнейших банках Казахстана и России. Пишет аналитические и обзорные статьи про депозиты, кредиты, ипотеке и другие банковские услуги для населения и предпринимателей. Официальный сайт Банкирши.





Последние новости на сегодня
03.12.16


09.12.16


Интересное на сайте



 
Все используемые в текстах товарные знаки и логотипы компаний являются собственностью их законных владельцев. Копирование и перепечатка статей без согласия автора запрещена.
Авторские права защищены законом. Copyright © Официальный сайт Банкирша.com .2016
 bankirsha.com