Покупку квартиры за счет ипотеки можно осуществить как без первоначального взноса, так и с первоначальным взносом. Выбор банков и кредитных агентств, предлагающих осуществить покупку квартиры по ипотеке большой, условия разнообразные – только бы удачно выбрать.
Давайте оценим программы ипотечного кредитования, предлагаемые Альфа-Банком.
Реклама Альфа-Банка гласит - программы ипотечного кредитования банка направлены на то, чтобы помочь людям осуществить мечту о покупке собственной квартиры. Банк предлагает «простой» и «доступный» способ решения жилищной проблемы или, другими словами, выгодно вложить средства в недвижимость.
Альфа-Банк обещает, что получить ипотечный кредит у них достаточно просто. Чтобы сэкономить время клиентов, процедуры оформления ипотечного кредита и его обслуживания Альфа-Банком, максимально упрощены. Виды ипотечных кредитов постоянно совершенствуются с учетом разных потребностей и возможностей клиентов. Так, только за последние месяцы Альфа - Банк снизил планку первоначального взноса собственных средств ссудополучателей, улучшил условия кредитования в регионах.
Совершенствуется клиентский сервис, увеличивается количество партнеров и регионов присутствия Альфа-Банка. Так, только в Москве Альфа-Банк имеет уже 29 отделений. По регионам России и за рубежом открыто более 120 отделений и филиалов банка, в том числе дочерние банки в Казахстане, в Украине и Нидерландах. В настоящий момент действует три Центра ипотечного кредитования — в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. До конца 2006 года Альфа-Банк планирует открыть еще три полнофункциональных Центра ипотечного кредитования в регионах России, а в следующем году ипотечная программа будет действовать во всех городах-миллионниках.
Основные условия оформления ипотечных кредитов, которые предлагает Альфа-Банк:
- Процентная ставка по ипотеке — от 9,7% в долларах США, и 11,7 % в рублях.
- Срок кредитования — от 5 до 15 лет.
- Срок рассмотрения заявки от 3до 5 рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов.
- Возможность выбора наиболее выгодного срока и суммы ипотечного кредита.
- Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.
- Учет дохода обоих супругов, а также всех дополнительных доходов.
- Отсутствие требований к прописке в регионе приобретения недвижимости.
- Возможность согласования стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
- Снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.
- Квалифицированная помощь специалистов на всех этапах ипотечной кредитной сделки.
- Отсутствие требования по предоставлению поручительства третьих лиц.
- Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья с минимальным первоначальным взносом в 15%. - Кредит предоставляется сроком от 5 до 15 лет. Процентные ставки составляют от 9,7% в долларах США и от 11,7% в рублях.
- Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья с минимальным первоначальным взносом 10% - Кредит предоставляется на срок от 5 до 10 лет. Ставки по кредиту составляют от 11,9% в долларах США и от 13,5% в рублях. При этом при достижении остатка задолженности по кредиту 80%, процентная ставка уменьшается до 9,7% в долларах США и 11,7% в рублях, что соответствует условиям кредитования как при первоначальном взносе от 20%.
- Кредит под залог имеющейся в собственности квартиры. - Займ может быть использован для строительства или ремонта квартиры/жилого дома, погашения кредита на строительство или ремонт иной квартиры, не являющейся предметом залога, а также на приобретение новой недвижимости. Срок кредита — от 5 до 15 лет, процентные ставки — от 11% в долларах США и от 13,5% в рублях. Кредит оформляется без первоначального взноса.
Альфа-Банк декларирует применение гибких подходов к определению документально подтвержденных доходов, величина которых используется банком для расчета максимального размера выдаваемого кредита. Специалисты банка принимают во внимание не только доход супругов, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ, но и другие документально подтвержденные виды дохода, такие как: процентный доход по банковским депозитам, доход от владения ценными бумагами, доход от сдачи в аренду принадлежащего вам недвижимого имущества и прочие виды дохода.
Что необходимо предпринять, чтобы получить ипотечный кредит в Альфа-Банке на покупку квартиры? Прежде всего, необходимо осуществить следующее:
- Определить, какая сумма денег потребуется для приобретения желанной квартиры с учетом уже накопленной на первоначальный взнос суммы. Получить консультацию в Альфа-Банке о сумме ипотечного кредита, на которую вы можете рассчитывать при имеющемся у вас ежемесячном доходе. Предварительный расчет можно составить и на калькуляторе Альфа-Банка в Интернете.
- Заполнить анкету заемщика и получить предварительное одобрение Альфа-Банка на получение ипотечного кредита.
- Подготовить все необходимые для получения кредита документы. При заполнении форм и сборе документов вам окажет помощь ваш персональный консультант Альфа-Банка. Если на основании предоставленных документов, банк примет решение о возможности предоставления ипотечного кредита, то можно приступить к поиску квартиры.
- В течение трех месяцев вам необходимо найти вариант жилья, удовлетворяющий не только вашим запросам, но и требованиям банка. Собрать документы по квартире и передать их в банк. При поиске квартиры банк порекомендуем вам обращаться к его партнерам - агентствам недвижимости, которые имеют большой опыт работы и знают требования Альфа-Банка, предъявляемые к объектам недвижимости.
- Далее Альфа-Банк самостоятельно направит ваши документы в страховую компанию для получения подтверждения в страховании и в оценочную компанию для оценки квартиры.
- После получения положительного заключения страховой компании по выбранной квартире и отчета об оценке стоимости выбранной вами квартиры, банк принимает окончательное решение о выдаче ипотечного кредита и его сумме.
- В согласованный с вами и продавцом квартиры день и время происходит оформление ипотечной сделки: подписание кредитного договора и других необходимых документов, оформление закладной. Процедуры оформления ипотечных сделок происходят в Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.
Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно, равными (аннуитетными) платежами, что позволит клиентам Альфа-Банка легко планировать семейный бюджет.
На сайте Альфа-Банка есть калькулятор, воспользовавшись услугами которого, можно сразу определить, доступен ли вам ипотечный кредит банка или нет, и насколько привлекательны процентные ставки банка. Предлагаю вашему вниманию несколько вариантов определения доступности ипотечного кредита, на «условную» покупку квартиры в Нижнем Новгороде:
| 1 вариант (руб.) | 2 вариант (руб.) | 3 вариант (руб.) | 4 вариант (руб.) | 5 вариант (руб.) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Желательный срок кредитования | 10 лет | 10 лет | 10 лет | 15 лет | 5 лет |
| Состав семьи | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Совокупный доход семьи | 15000,00 | 25 000,00 | 40 000,00 | 40 000,00 | 40 000,00 |
| Размер первоначального взноса - не менее 10% | Расчет не может быть произведен, совокупный доход Вашей семьи, для приобретения недвижимости должна быть не меньше 16200 руб. | - | - | - | 80 465,00 |
| Размер первоначального взноса - не менее 15% | - | 147 034,00 | 238 861,00 | 272 758,00 | - |
| Возможная стоимость квартиры | - | 980 228,00 | 1 592 407,00 | 1 818 388,00 | 804 651,00 |
| Банк может предоставить вам сумму кредита не выше | Минимальная сумма кредита составляет 20 000 долл. США. Ваш доход недостаточен для получения ипотечного кредита | 833 194,00 | 1 353 546,00 | 1 545 630,00 | 724 185,00 |
| Размер ежемесячного платежа | 12 293,00 | 19 971,00 | 19 760,00 | 16 663,00 | |
| Процентная ставка | 12,7 % | 12,7 % | 13,2 % | 13,5 % |
Из таблицы напрашиваются следующие выводы:
- процентные ставки предлагаются не самые низкие и возрастают по мере увеличения риска банка по возвратности (меньше сумма первоначального взноса, длительные сроки кредитования…)
- при совокупном доходе, ниже планки, определенной банком, о получении кредита в Альфа-Банке можно не мечтать.
А теперь, взяв за основу 4 вариант, рассчитанный калькулятором Альфа-банка, давайте сделаем еще два расчета, чтобы наглядно увидеть на примере, в какую сумму обойдется покупка квартиры по ипотеке по данному условному примеру:
| № | рубли | |
|---|---|---|
| 1. | Сумма кредита на покупку квартиры | 1 545 630,00 |
| 2. | Срок кредитования | 15 лет /180 м. |
| 3. | Ставка кредитования | 13,2 % |
| 4. | Размер ежемесячного платежа | 19 760,00 |
| 5. | Размер годового платежа по кредиту | 237 120,00 |
| 6. | Общая сумма платежей за весь период (сумма стоимости квартиры) стр.4х180 | 3 556 800,00 |
| 7. | Общая сумма вознаграждения банку (стр.6-стр.1) | 2 011 200,00 |
| 8. | Вознаграждение банку в % | 130 % |
Итак, за 15 лет только процентов по ипотечному кредиту будет выплачено банку на 2 011 200,00 руб., что составит 130 % от суммы кредита, поистине золотая квартира. А ведь еще придется оплачивать сопутствующие услуги по кредитованию.
Большинство банков, и Альфа-Банк в том числе, предлагая клиентам равновеликие платежи, мотивируют это удобствами платежей и легкостью планирования семейного бюджета. Банки слегка лукавят, так как аннуитетные платежи больше всего выгодны банкам и приносят им более высокие доходы, чем обычные проценты. Чтобы не быть голословной, приведу сравнительную таблицу по процентам, рассчитанным разными методами также по 4 примеру. Данные для проведения расчета процентов, взяты из ранее приведенного примера.
| № | Виды расчета | Сумма процентов за 15 лет |
|---|---|---|
| 1 | При расчетах аннуитетными платежами Альфа-Банка | 2 011 200,00 |
| 2 | Ежемесячный возврат равновеликой части кредита с уплатой процентов (Простые проценты) | 1 538 675,00 |
| 3 | Сумма увеличения (1 – 2) | 465 600,00 |
Но с этой переплатой клиенты банков вынуждены соглашаться, так как условия выдачи кредитов диктуют банки, а клиенту остается только принять это или нет.
О чем коммерческие банки стараются «не договаривать», предлагая населению ипотечные кредиты на покупку квартиры?
В период оформления кредита, очень часто, банки «забывают» сообщить клиентам о стоимости дополнительных и сопутствующих услуг по ипотечному кредитованию, что значительно увеличивает стоимость ипотеки, и порой доводит ее до 20-25 %. Итак, о чем идет речь?
Речь идет о тарифах таких услуг, как:
- За проверку документов на кредитование и оформление всей сделки, связанной с выдачей ипотечного кредита с вас возьмут от 1 до 10 тыс. руб. и более.
- За открытие и ведение ссудного счета банки берут до 3% от суммы ипотечного кредита.
- Банки не собираются оплачивать втридорога выбранную клиентом квартиру, поэтому обязательно обращаются за помощью к профессиональному оценщику. Услуга по оценке рыночной стоимости покупаемой квартиры обойдется в среднем 3- 10 тысяч рублей, а то и больше (в зависимости от региона).
- Ежегодное страхование квартиры от различных «катаклизмов» будет стоить вам еще 0,2-0,5 % от ее стоимости.
- Ежегодное страхование жизни и трудоспособности заемщика, будет обходиться от 0,5 до 2 % от той суммы, что остается выплачивать по ипотечному кредиту ежегодно.
- А если жилье покупается на вторичном рынке, то придется обзавестись страховым полисом, который защитит банк от возможных попыток бывших хозяев квартиры или их родственников попытаться оспорить право на квартиру. Это обойдется еще 0,2 – 0,5 % от стоимости квартиры ежегодно, и др.
Сопутствующих платежей может быть много, и в каждом банке их набор различен, но результат всегда один – фактическая стоимость ипотечного кредита для клиентов банка станет дороже декларируемой процентной ставки.
Следовательно, чтобы купить квартиру по ипотечному кредиту с минимальной переплатой, остается только одно – обдуманно подбирать вид ипотечного кредита и банк, это сэкономит вам до 20 - 25 % будущих затрат.
Проблемы ипотечного кредитования мною уже освещались в статье «Немного об ипотечном кредитовании».