Они утверждают, что эта сделка полностью безопасна, т.к. жизнь, здоровье, риск утраты права собственности и повреждения квартиры застрахованы, и если даже они платить не смогут, если вдруг я заплачу хотя бы один платёж за их квартиру, то у меня возникнет право собственности на долю в этой квартире.
Также, они утверждают, что выведут меня из состава заёмщиков в течение полугода, потому что за это время наберётся достаточное количество стажа по трудовой книжке у моего дяди, т.к. он только что устроился официально работать.
Также, дядя пишет мне нотариально заверенную бумагу, в которой оговаривается, что если я не буду выведен из состава заёмщиков, мне будет принадлежать доля в квартире.
Вроде бы все отлично, но у меня возникает несколько вопросов:
- Я живу с женой в её квартире (естественно, это не та квартира о кредите на которую идёт речь), квартира принадлежит жене, брачного договора мы не составляли. Какую ответственность понесёт моя жена, если мои родственники перестанут платить?
- Когда я должен буду начать выплаты по кредиту, если мои родственники перестанут платить?
- Как я могу начать процесс продажи квартиры для уплаты долга, если платежи прекратятся?
- Что будет, если в случае возникновения задолженности я просто выпишусь со своего места проживания?
- Реально ли вообще юридически составить бумагу, в которой родственники обязуются убрать меня из заёмщиков?
Ответ:Начну с того, что утверждения ваших родственников о безопасности кредита для вас неверны, потому что невозможно заранее предвидеть, как будет проходить процесс погашения кредита. Утверждения неверны по следующим причинам:
- Если вы выступаете только созаёмщиком без права на собственность и без подписания договора залога, то никакого права собственности на долю в заложенной квартире, сразу же при оплате вами части платежей по кредиту у вас не будет. Об этом до полного погашения кредита не может быть и речи и вот почему. Квартира в момент приобретения будет сразу же зарегистрирована в собственность конкретного лица/лиц и в полной стоимости будет передана этим лицом/лицами банку в залог до момента полного погашения ипотеки. Передачу права собственности вам можно будет оформить только после полного погашения кредита, так как пересмотр уже оформленных документов (свидетельства о регистрации собственности) и договоров (купли-продажи квартиры, ипотеки и залога квартиры) в процессе кредитования без согласия банка практически невозможен, а согласие получить сложно. Да и сколько раз, и в каких суммах вам придётся осуществлять выплаты за время кредитования неизвестно. Не будете же вы после каждой очередной оплаты менять документацию. Поэтому следует заключить полноценный договор между вами и теми из ваших родственников, на которых будет оформлено право собственности, договор покупки жилья и договор залога. В нём надо обговорить все возможные ситуации по кредитованию: порядок определения вашей доли, сроки переоформления собственности в случае наступления такой ситуации, возможность возврата вам суммы кредита с процентами и всеми дополнительными выплатами вместо доли недвижимости. И заверить договор нотариально. Кроме того, вам стоит посоветоваться с юристом о возможности и целесообразности отразить этот нюанс в кредитном договоре.
- Вывести вас из состава заёмщиков в течение полугода – это тоже нереальное «обещание», так как для его осуществления необходимо согласие кредитного комитета банка, т.е. 5-7 человек. Нужна веская причина на вывод из созаемщиков, с которой банк согласиться, а так же соответствие «замещающего» вас человека условиям и требованиям банка по созаёмщикам.
- Если ваши родственники будут осуществлять оплату кредита с задержками, то на очень длительный срок будет испорчена ваша кредитная история, и уже для себя вы никакой кредит получить в будущем не сможете.
Теперь по вашим вопросам:
- Если квартира вашей жены для вашей семьи является единственным жильём, то её изъятие по долгам семьи невозможно в принципе.
В соответствии со ст.24 Гражданского кодекса РФ и Статьёй 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 года 229-ФЗ взыскание долгов по кредиту не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. А уже в пункте 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 года N 138-ФЗ говорится, что взыскание долга не может быть обращено на «жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением». Этот пункт не распространяется только на жильё, приобретаемое по ипотеке и заложенное в счёт обеспечения по полученному кредиту. - Если вы будете оформлены созаёмщиком, то при любой задержке в оплате по ипотеке основного титульного заёмщика, банк имеет право выставить счёт на оплату любому из созаемщиков, в том числе и вам, причём, банку для этого решение суда не потребуется. Такое право банк заложит в кредитном договоре, который заёмщики и подпишут – это коллективная ответственность заёмщиков по погашению кредита.
- Вы не сможете начать процесс реализации квартиры без согласия банка-залогодержателя и её владельцев-залогодателей. Квартира в залоге у банка, и её реализация банком на уровне регистрирующих недвижимость органов заблокирована. Кроме того, вы не являетесь её собственником, и поэтому не можете без доверенности от собственников осуществить её реализацию. И вообще без решения суда её изъятие в пользу банка или в вашу пользу невозможно (ст.27 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1).
- Это будет зависеть от того, для какой цели вы будете выписываться. Если с целью избежать взыскания с вас платежей, то вас найдут через судебных приставов, если с целью сохранения жилья, то этого не стоит делать (см. п. 1)
- Составлять такую бумагу без участия банка бессмысленно, ну не может ваш дядя давать гарантию, если исполнять её должен не он а банк. Для вывода вас из заёмщиков в первую очередь нужно согласие банка – для этого банк должен полностью пересмотреть весь пакет документов по кредитованию, дать согласие на замену созаемщика, и пере подписать кредитный договор и возможно даже сделать дополнение к договору залога. На такие пересмотры банки идут с очень большой неохотой и очень-очень редко – много пустой беготни для них. Кредитный договор должны будут подписывать три или даже четыре договаривающихся стороны. Кроме того, по условиям оформления ипотеки многих банков – супруг (га) титульного заёмщика обязательно выступает в роли созаемщика, вне зависимости от своей платёжеспособности, чтобы у банка не было проблем в случае изъятия залога, так что банк может потребовать ввести другого созаемщика.