1
О проекте
// //
//

Возможен ли вывод из созаемщиков в период кредитования?

15.04.16

Вопрос: Мои родственники, дядя и тётя, а также бабушка, которая будет жить с ними, покупают квартиру. У них есть большая часть суммы -2,5 млн. руб., а на оставшуюся часть в 1,5 млн. руб. берётся ипотечный кредит. Я буду созаёмщиком по их кредиту, но без права собственности в приобретаемом жилье.

Они утверждают, что эта сделка полностью безопасна, т.к. жизнь, здоровье, риск утраты права собственности и повреждения квартиры застрахованы, и если даже они платить не смогут, если вдруг я заплачу хотя бы один платёж за их квартиру, то у меня возникнет право собственности на долю в этой квартире.

Также, они утверждают, что выведут меня из состава заёмщиков в течение полугода, потому что за это время наберётся достаточное количество стажа по трудовой книжке у моего дяди, т.к. он только что устроился официально работать.

Также, дядя пишет мне нотариально заверенную бумагу, в которой оговаривается, что если я не буду выведен из состава заёмщиков, мне будет принадлежать доля в квартире.

Вроде бы все отлично, но у меня возникает несколько вопросов:

  1. Я живу с женой в её квартире (естественно, это не та квартира о кредите на которую идёт речь), квартира принадлежит жене, брачного договора мы не составляли. Какую ответственность понесёт моя жена, если мои родственники перестанут платить?

  2. Когда я должен буду начать выплаты по кредиту, если мои родственники перестанут платить?

  3. Как я могу начать процесс продажи квартиры для уплаты долга, если платежи прекратятся?

  4. Что будет, если в случае возникновения задолженности я просто выпишусь со своего места проживания?

  5. Реально ли вообще юридически составить бумагу, в которой родственники обязуются убрать меня из заёмщиков?





Ответ:Начну с того, что утверждения ваших родственников о безопасности кредита для вас неверны, потому что невозможно заранее предвидеть, как будет проходить процесс погашения кредита. Утверждения неверны по следующим причинам:

  • Если вы выступаете только созаёмщиком без права на собственность и без подписания договора залога, то никакого права собственности на долю в заложенной квартире, сразу же при оплате вами части платежей по кредиту у вас не будет. Об этом до полного погашения кредита не может быть и речи и вот почему. Квартира в момент приобретения будет сразу же зарегистрирована в собственность конкретного лица/лиц и в полной стоимости будет передана этим лицом/лицами банку в залог до момента полного погашения ипотеки. Передачу права собственности вам можно будет оформить только после полного погашения кредита, так как пересмотр уже оформленных документов (свидетельства о регистрации собственности) и договоров (купли-продажи квартиры, ипотеки и залога квартиры) в процессе кредитования без согласия банка практически невозможен, а согласие получить сложно. Да и сколько раз, и в каких суммах вам придётся осуществлять выплаты за время кредитования неизвестно. Не будете же вы после каждой очередной оплаты менять документацию. Поэтому следует заключить полноценный договор между вами и теми из ваших родственников, на которых будет оформлено право собственности, договор покупки жилья и договор залога. В нём надо обговорить все возможные ситуации по кредитованию: порядок определения вашей доли, сроки переоформления собственности в случае наступления такой ситуации, возможность возврата вам суммы кредита с процентами и всеми дополнительными выплатами вместо доли недвижимости. И заверить договор нотариально. Кроме того, вам стоит посоветоваться с юристом о возможности и целесообразности отразить этот нюанс в кредитном договоре.

  • Вывести вас из состава заёмщиков в течение полугода – это тоже нереальное «обещание», так как для его осуществления необходимо согласие кредитного комитета банка, т.е. 5-7 человек. Нужна веская причина на вывод из созаемщиков, с которой банк согласиться, а так же соответствие «замещающего» вас человека условиям и требованиям банка по созаёмщикам.

  • Если ваши родственники будут осуществлять оплату кредита с задержками, то на очень длительный срок будет испорчена ваша кредитная история, и уже для себя вы никакой кредит получить в будущем не сможете.





Теперь по вашим вопросам:

  1. Если квартира вашей жены для вашей семьи является единственным жильём, то её изъятие по долгам семьи невозможно в принципе.
    В соответствии со ст.24 Гражданского кодекса РФ и Статьёй 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 года 229-ФЗ взыскание долгов по кредиту не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. А уже в пункте 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 года N 138-ФЗ говорится, что взыскание долга не может быть обращено на «жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением». Этот пункт не распространяется только на жильё, приобретаемое по ипотеке и заложенное в счёт обеспечения по полученному кредиту.

  2. Если вы будете оформлены созаёмщиком, то при любой задержке в оплате по ипотеке основного титульного заёмщика, банк имеет право выставить счёт на оплату любому из созаемщиков, в том числе и вам, причём, банку для этого решение суда не потребуется. Такое право банк заложит в кредитном договоре, который заёмщики и подпишут – это коллективная ответственность заёмщиков по погашению кредита.

  3. Вы не сможете начать процесс реализации квартиры без согласия банка-залогодержателя и её владельцев-залогодателей. Квартира в залоге у банка, и её реализация банком на уровне регистрирующих недвижимость органов заблокирована. Кроме того, вы не являетесь её собственником, и поэтому не можете без доверенности от собственников осуществить её реализацию. И вообще без решения суда её изъятие в пользу банка или в вашу пользу невозможно (ст.27 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1).

  4. Это будет зависеть от того, для какой цели вы будете выписываться. Если с целью избежать взыскания с вас платежей, то вас найдут через судебных приставов, если с целью сохранения жилья, то этого не стоит делать (см. п. 1)

  5. Составлять такую бумагу без участия банка бессмысленно, ну не может ваш дядя давать гарантию, если исполнять её должен не он а банк. Для вывода вас из заёмщиков в первую очередь нужно согласие банка – для этого банк должен полностью пересмотреть весь пакет документов по кредитованию, дать согласие на замену созаемщика, и пере подписать кредитный договор и возможно даже сделать дополнение к договору залога. На такие пересмотры банки идут с очень большой неохотой и очень-очень редко – много пустой беготни для них. Кредитный договор должны будут подписывать три или даже четыре договаривающихся стороны. Кроме того, по условиям оформления ипотеки многих банков – супруг (га) титульного заёмщика обязательно выступает в роли созаемщика, вне зависимости от своей платёжеспособности, чтобы у банка не было проблем в случае изъятия залога, так что банк может потребовать ввести другого созаемщика.



Комментариев пока нет. Коментирование отключено

Автор проекта: Галина Парфирьевна
экономист

Работала в крупнейших банках Казахстана и России. Пишет аналитические и обзорные статьи про депозиты, кредиты, ипотеке и другие банковские услуги для населения и предпринимателей. Официальный сайт Банкирши.





Последние новости на сегодня
28.11.16


02.12.16


Интересное на сайте



 
Все используемые в текстах товарные знаки и логотипы компаний являются собственностью их законных владельцев. Копирование и перепечатка статей без согласия автора запрещена.
Авторские права защищены законом. Copyright © Официальный сайт Банкирша.com .2016
 bankirsha.com